Problemas con el IVA en la industria inmobiliaria

Medio: El Mercurio – Legal  – Lunes, 12 de marzo de 2018 a las 12:25

Cristián Vargas Méndez es abogado y socio Tax & Legal de BDO Chile.

“…Parece necesario establecer legalmente la forma de determinar el crédito fiscal proporcional del IVA a que se tiene derecho respecto de actividades afectas que implican proyectos de largo desarrollo (…), respetando el principio de deducción financiera que significa que el contribuyente puede recuperar como crédito fiscal el IVA soportado, en el mismo período en que se han efectuado las adquisiciones gravadas…”

Con la Reforma Tributaria, la venta habitual de inmuebles se encuentra afecta al IVA, lo que ha generado algunos problemas importantes en la actividad inmobiliaria.

Uno de ellos es consecuencia de que no se contempló en la ley un método para determinar el crédito fiscal proporcional del IVA cuando el bien adquirido, por el que se soportó el impuesto, se destine tanto a operaciones afectas como exentas o no gravadas.

Es el caso concreto de un edificio adquirido por una inmobiliaria, que luego vende los departamentos a consumidores finales; venta que en algunos casos puede estar exenta de IVA por verificarse situaciones que la misma ley prevé como liberadas del tributo —ventas de departamentos con subsidio habitacional del Minvu, por ejemplo—. Entonces, en el período en que la inmobiliaria tenga ventas de departamentos afectas y otras exentas o no gravadas con IVA, solo tendrá derecho a un crédito fiscal proporcional por el IVA que soportó al adquirir el edificio.

El antiguo reglamento de la ley contiene normas para calcular la proporción del crédito a que se tiene derecho, pero son reglas que funcionan bien para la venta de muebles, no para inmuebles. Particularmente, no funcionan bien en la actividad de empresas constructoras e inmobiliarias, en que transcurre un lapso considerable entre la generación del crédito fiscal (construcción, adquisición del edificio) y del débito fiscal (venta de los departamentos).

En mi experiencia profesional he podido constatar el problema surgido por la incertidumbre que causa a empresas inmobiliarias la acumulación de crédito fiscal del IVA, originado en la adquisición de bienes que forman parte del activo realizable, como son los edificios construidos para la venta, sin saber si podrán usarlo totalmente debido a que no puede conocerse anticipadamente si venderán sin IVA algunos departamentos y unidades del proyecto.

Al respecto, cabe señalar que el Decreto Supremo 682, de 8 de febrero de 2018, modificó normas del Reglamento de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, fundamentalmente para adecuarlo a las disposiciones introducidas por la Reforma Tributaria, pero, también, amplió la facultad otorgada al SII para establecer otros métodos de determinación del monto del crédito fiscal proporcional, distintos del que señala expresamente el reglamento.

La dudosa constitucionalidad de la nueva disposición reglamentaria pone de manifiesto la necesidad de legislar sobre la materia.

Considerando el principio de legalidad de los impuestos que consagra la Constitución, la ley debería contemplar expresamente un método de proporcionalidad del IVA crédito fiscal aplicable a actividades como la inmobiliaria, que involucran proyectos de largo desarrollo, en que transcurre un lapso considerable entre la generación del crédito y el débito fiscal, por las características especiales de las operaciones.

La situación normal en que la adquisición de bienes o utilización de servicios por el que se tiene derecho a crédito fiscal en un período, causará débitos en períodos posteriores; produce problemas relevantes en el caso de los proyectos económicos de largo desarrollo al que nos referimos, cuando se dan los supuestos de la aplicación proporcional del crédito fiscal.

Para la solución del problema, uno de los elementos a considerar es que, en nuestra legislación, el valor agregado se determina conforme al principio de deducción contable o financiera. De acuerdo a este principio que informa la ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, el derecho a la deducción del crédito fiscal se reconoce en el mismo período en que el impuesto se soporta, con autonomía del momento u oportunidad en que los bienes adquiridos o servicios utilizados sean incorporados al proceso productivo o sean vendidos.

El método supone que el crédito fiscal es independiente —en cuanto a su ejercicio— del debito fiscal o impuesto que se debe recargar en la venta, lo que se manifiesta en que el derecho a invocar el crédito fiscal nace en el período en que se facturaron los bienes o los servicios, o, en otras palabras, el derecho a deducir como crédito fiscal el impuesto soportado surge en el mismo período en que se han efectuado las adquisiciones —construcción del edificio— y desde entonces puede usarse.

Como consecuencia de lo anterior, en este método de deducción contable o financiera la destinación del bien a actividades gravadas con IVA y, en consecuencia, la correcta recuperación de impuesto soportado como crédito fiscal, debe analizarse en relación con el período en que se soportó el impuesto. Desde ahí procede la recuperación, como crédito fiscal, del IVA que consignan las facturas.

Desde luego, puede haber posteriormente cambios de destino del bien y ventas no afectas al tributo, lo que hace indispensable la consagración legal de normas de regularización por esas modificaciones ulteriores.

Parece, entonces, necesario establecer legalmente la forma de determinar el crédito fiscal proporcional del IVA a que se tiene derecho respecto de actividades afectas que implican proyectos de largo desarrollo, como es el caso de la industria inmobiliaria, respetando el principio de deducción financiera que significa que el contribuyente puede recuperar como crédito fiscal el IVA soportado, en el mismo período en que se han efectuado las adquisiciones gravadas. Junto con ello, debería legislarse también en el sentido de permitir al contribuyente reintegrar aquellos impuestos invocados legítimamente como crédito fiscal cuando hechos sobrevinientes, como una venta no afecta a IVA, transformen esa recuperación en indebida.

 

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